Osnove Sporazuma na parceli GP 3
Sporazum na parceli je jedna dobra ideja i projekat, koji je imao za cilj jasno i precizno definisanje sistema održavanja na katastarskoj parceli. Katastarska parcela, definisana od strane Republičkog geodetskog zavoda Republike Srbije – Katastra nepokretnosti, predstavlja celinu na kojoj je prema Zakonu o stanovanju i održavanju stambenih zgrada potrebno organizovati održavanje zgrada i zajedničkih objekata i površina.
Sporazumom na katastarskoj parceli su jasno i precizno definisane četri tačke nastajanja troškova, koje finansiraju vlasnici nepokretnosti na katastarskoj parceli i način održavanja svih tih celina.
Konkretno, Sporazumom su definisane sledeće četri tačke nastajanja troškova održavanja:
- katastarska parcela
- ulaz zgrade – stambena zajednica
- garaža na katastrskoj parceli
- otvoreni parking na katastarskoj parceli
Za svaku od navedenih celina Sporazumom je definisana svaka od usluga u sistemu održavanja: menadžment, tehničko održavanje, higijensko čišćenje, protivpožarna zaštita i fizičko tehničko obezbedjenje i održavanje zelenila.
Sporazumom na parceli su jasno i precizno kvantitativno definisani svi parametri svake od tačka nastajanja troškova (celine) i Specifikacije za svaku od usluga u sistemu održavanja (što se može videti u samom Sporazumu, koji predstavlja prilog ove teme) .
Problemi u sprovodjenju Sporazuma na parceli
U protekle četri godine Sporazum na parceli doživeo je fijasko iz nekoliko razloga:
- jednoumlja i bahatosti jednog od upravnika, koji je sebi dao neprikosnoveno pravo na primenu Sporazuma u skladu s njegovim idejama i željama
- verbalne i pisane agresije u komunikaciji, koja je sprovodjena od strane dva upravnika prema ostalim upravnicima čije stambene zajednice učestvuju u sporazumu
- prekomerno, neodgovorno i neracionalno trošenje sredstava investicionih fondova parcele, garaže i parkinga uz zadiranje u investicioni fond stambenih zajednica
- nepostojanja preciznog sagledavanja budžeta i stanja fondova investicionog održavanja
- nepostojanje godišnjeg Plana i programa ulaganja na parceli, u garaži i na otvorenom parkingu i Poslovnika kojim bi bilo definisano odlučivanje o ulaganjima koja prevazilaze okvire investicionog fonda i zahtevaju dodatno finansiranje od vlasnika nepokretnosti na katastarskoj parceli.
Šta je bilo neophodno za opstanak i unapredjenje sistema održavanja na osnovu Sporazuma na parceli
U cilju opstanaka, unapredjenja i daljeg nesmetanog i na zakonu utemeljenog sprovodjenja Sporazuma na parceli bilo je neophodno uraditi sledeće:
1.Definisati i usvojiti godišnji
- Plan i program ulaganja na parceli GP 3
- Plan i program ulaganja u Garaži G 3
- Plan i program ulaganja na otvorenom parkingu OP 3
Planovi se usvajaju na Skupštinama stambenih zajednica na parceli većinom glasova vlasnika stanova, lokala, GM, GB ili OPM.
Planove predlažu ravnopravno upravnici svih stambenih zajednica na osnovu sugestija i predloga vlasnika nepokretnosti u njihovim stambenim zajednicama.
2. Definisati način i obaveznost učešća stambenih zajednica u sprovodjenju Sporazuma
- Finansiranje troškova po Odlukama koje se donose na osnovu Sporazuma od strane svih stambenih zajednica na parceli može biti samo u skladu s ulaganjima koja su definisana godišnjim Planom i programom ulaganja, osim za finansiranje troškova popravke sistema koji su prvog stepena prioriteta (bezbednost imovine i lica na parceli, protivpožarni sistemi,…)
3. Definisati način Donošenja i sprovodjenja Odluka na parceli
- Odluke koje se tiču tekućeg ili investicionog održavanja zajedničkih sistema na parceli, u garaži i na otvorenom parkingu za koje postoje raspoloživa sredstva u budžetu parcele, garaže i otvorenog parkinga donose se odnosom 4/2
- Odluke koje se odnose na investiciona ulaganja a za koja su potrebna dodatna ulaganja od strane vlasnika nepokretnosti na parceli (vlasnika stanova, lokala, garažnih mesta, garažnih boksova i otvorenih parking mesta) moraju se donositi koncenzusom tj 6/6 uz dodatno donešene Odluke od strane vlasnika stanova i lokala, ili garažnih mesta, garažnih boksova ili otvorenih parking mesta (prosta većina).
- Postojanje najmanje tri ponude za svaku vrstu ulaganja koja su zasnovana na dodatnom finansiranju ili u slučaju redovnog održavanja vitalnih sistema čiji trošak prelazi iznos od 10.000.- dinara po stambenoj zajednici
- Jasno definisanje u Odlukama na parceli – odgovornosti onog ko predlaže, odgovornosti onoga ko sprovodi odluku, odgovornosti izvodjača radova uz date garancije izvodjača za kvalitetno izvršen rad ili usluge
- Rezervni fond – budžet parcele, garaže i otvorenog parkinga
Sporazumom na parceli treba jasno definisati mesečni iznos rezervnog fonda – budžeta svake stambene zajednice na parceli.
Na mesečnom nivou od strane menadžmenta treba svim upravnicima dostavljati Pregled – stepen naplate u svakoj od stambenih zajednica i stanje sredstava u rezervnom fondu koji se prikuplja za parcelu, garažu i otvoreni parking.
Zbog svih problema u sprovodjenju Sporazuma na parceli, situacija sa sistemom održavanja na katastarskim parcelama 6751 (parcela 3) i 6752 (parcela 4) je očajna i neodrživa na dugi rok zato što je nekoliko stambenih zajednica otkazalo Ugovore za menadžment, tehničko održavanje i protivpožarnu zaštitu i fizičko tehničko obezbedjenje.
Jedini put opstanka i unapredjenja sistema održavanja je objedinjavanje naselja Belville kao celine u sistemu održavanja, uz izbor pružaoca usluga na osnovu javnog Tendera uz poštovanje i primenu kulture komunikacije, tolerancije, razumevanja i uvažavanje prava na različito razmišljanje i odlučivanje.
